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房地产新闻
“住着金屋子穷得叮当响!”我国房地产与日本楼市崩盘前对比

  房地产行业催生泡沫的问题,已经被大多数人所熟知,在我国房地产行业的发展进程中,对比如今的高房价,普遍认为房地产泡沫已经达到了一个临界点。目前,我国的国民总储蓄额170万亿元,而房地产总值却高达约430万亿元,国民财富的一大半都集中在房地产市场之中。对比科技、农业等其他产业,房地产已经严重挤占了其他行业的发展资金,对制造业的发展影响更大。

  从房价与收入的对比层面讲,我国目前的一线万元/㎡,部分城市较好的地段、户型原因影响,房价也在5万元/㎡以上,而我国的人均收入则相对如此高的房价并不“美观”。2019年,我国人均可支配收入30733元,以家庭为单位计算的可支配收入为10万元左右。而一个家庭如果要购买一线万元/㎡的单价计算,在收入稳定的情况下需要至少10年的时间才能存够全部的购房款。而中国经济发展最好、物价也相对最贵的上海,家庭可支配收入为20万元,但房价也相应在5万元/㎡左右,100㎡左右的房产,需要一个家庭25年的总收入。而如果选择贷款,需要首付加还款以及利息可能是房价的1.5倍以上,那么就需要更长的时间来偿还债务。

  起码收入和房价的对比来看,房价已经不是虚高那么简单了,甚至于说房价已经把一个家庭未来10年,甚至数十年的财政全部“掏空”,而因购买房产失去了财政支配的家庭而言,基本无法在教育、旅游、消费等地方投入更多。于是,就形成了“住着金屋子,却穷得叮当响!”的社会现象。贷款买房的财务杠杆效应让我国居民的总债务在近几年飙升,2019,我国新增的贷款总计16.8万亿元,其中4万亿来自住房贷款。据统计,仅有10%的购房者选择全款购房,绝大部分的购房者选择的是贷款买房。

  从另一个层面,房地产的供求关系来讲,目前我国的闲置住房总计4亿套,这是2019年我国最新的统计数据。如果算上农村自建房的闲置数量,这个数字可能还会更高。从这个数据来讲,我国的房地产供需关系是明显供大于求的,购房的需求减少,未来的刚需也会持续减少,房价降温只是时间问题。在我国努力维持房地产不至于大幅滑坡的同时,部分房地产商仍在频繁拿地开发,这样一来,中国的闲置房在未来只会越来越多。

  以史为鉴,可以知兴替。历史上因房地产行业崩盘而导致经济出现严重问题的国家并不少,近的如2008年美国的次贷危机,使得整个美国房地产行业数十年积累的财富一夜之间灰飞烟灭,甚至直接导致了雷曼兄弟银行的破产,美国整个经济格局被重新塑造。再远一些的例子,就是20世纪80年代末的日本。

  日本在二战之后,得到了美国的大量订单,由此经济开始腾飞。到20世纪80年代末,日本的经济达到巅峰。我国在那个时代最流行的就是索尼的电子产品、东芝的电视、三菱的汽车,总之,生活的各个方面都被日本的产品填满。而日本实业为了得到进一步发展,逐步走向全球,日本国内源源不断地收到各个跨国公司汇来的外汇。

  在此背景下,日本国内的产业开始严重“偏科”,制造业全部向外转移的同时,国内的金融业爆发,股票被推向前所未有的高度,随着股价飙涨,越来越多的资金流入股市,进一步推高股价。而此时的日本房地产行业,也水涨船高,跟随着发达的金融业一起进入了一个“玄幻”的时刻,当时据美国统计,仅日本东京的房产总值,就能够买下整个美国。然而,进入90年代以后,日本经济急转直下,“广场协议”基本卡死了日本的经济向外扩展,而无法进一步扩展的日本经济的下一刻就是崩盘。

  在广场协议签订后不到100天的时间内,日本股市崩盘、汇率大跌,而此时的日本做了个极其“短见”的决定,放弃房价支撑汇率。随之日本房价暴跌70%,失去了房地产泡沫支撑的金融业再也保不住了,日本股市直接滑向深渊。银行、金融机构相继破产,之前贷款买房的人还不起贷款,房产被银行收走,银行的钱又随着股市直接蒸发,大量人口失业,制造业也随之一蹶不振。一直到今天,日本的制造业仍处在恢复阶段,日本经济的口号也从“消失的10”变成了如今“消失的40年”。

  我国的房地产市场当然与日本有着根本不同,原因就是日本经济被一纸《广场协定》钉在原地,直接爆炸。而我国的房地产市场是受政府监管的,政府可以通过银行汇率和贷款措施来调节房地产的走向,进而避免雷区。但面对如此高昂的房价以及如此多的空置房,我们仍不能掉以轻心,毕竟前事不忘、后事之师,我国的经济正处在一个关键时刻,经不起一次房地产崩盘的打击。

  其实,目前我国已经在从各个方面对房地产实施影响了,偶从“房住不炒”的原则落实,到银行汇率的调整,以及对二套房贷款的汇率浮动,以及对房产税等税收的探讨。这一切都在努力让房产回归居住属性,远离投资属性!

 

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